D’après les estimations, les SCPI rapportent chaque année jusqu’à 5,3% aux associés. Même si, depuis la crise sanitaire, certains secteurs d’activité ont été beaucoup impactés, celui de l’immobilier est ressorti plus fort et a même atteint de nouveaux sommets.
Cependant, il demeure impératif de savoir calculer le rendement d’une SCPI avant de vous lancer dans ce projet de placement. Comment calcule-t-on la rentabilité pour une SCPI ? et quels sont indicateurs auxquels il faut prêter attention ?
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Plan de l'article
Calcul du rendement total d’une SCPI
Que vous souhaitiez effectuer un investissement dans l’immobilier classique ou dans une société civile de placement immobilier, le but recherché est de dégager des bénéfices à plus ou moins long terme. Avant de sélectionner la SCPI qui répond le mieux à vos projets et attentes, il est essentiel de connaître en amont son taux de rendement, et donc de pouvoir le calculer.
Pour cela, rien de plus simple, il suffit juste de faire la division des bénéfices annuels générés par le coût du bien immobilier. Le calcul du taux de rendement permet de définir si l’investissement est viable ou non. Par contre, ce taux ne tient pas compte des charges à payer :
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- Les éventuelles charges de gestion ;
- Les charges de copropriété ;
- La taxe foncière.
Ainsi, ce calcul vous permettra de prendre connaissance de la rentabilité du bien sans les charges mentionnées ci-dessus :
(Revenus annuels/coût du bien) – charges.
Les SCPI ont une rentabilité qui peut aller jusqu’à 5,3% : on note une baisse des rendements en l’espace de vingt ans. Mais, ceux-ci restent très avantageux en comparaison à l’offre d’épargne proposée de nos jours en France. En outre, pour un niveau de risque de 3/7, donc sécurisé, le couple revenu/risque est quasiment imbattable !
Le TDVM
Le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) constitue le principal indicateur de rendement d’une Société Civile de Placement Immobilier. Depuis l’année 2012, il est venu en remplacement de la notion de rendement. Son calcul permet d’effectuer la division des dividendes (mensuels ou trimestriels) que les entreprises de gestion versent à l’endroit de leurs actionnaires par le coût d’acquisition de chaque part, tout frais compris.
Cela a tendance à lisser le coût des parts de SCPI à capital fixe échangé sur le marché secondaire. De manière concrète, le calcul de la rentabilité d’une SCPI et donc du TDVM est effectué à partir de la formule : dividende brut/tarif moyen d’achat d’une part au 1er janvier de l’année.
Quand le TDVM est en baisse, ce n’est pas forcément mauvais signe. Bien au contraire, cela peut vouloir dire que le coût des parts de la SCPI a été revalorisé. Ainsi, même si la SCPI a un TDVM faible, cela ne veut pas dire que celle-ci n’est pas active.
Le TRI
Comme toute chose, il est toujours prudent de regarder en arrière. C’est un peu la même chose qui s’applique ici, avec les SCPI. Comme il est question d’un placement sur le long terme, il convient de s’intéresser de plus près à son historique afin d’évaluer sa rentabilité. Voilà la raison pour laquelle il n’est pas toujours suffisant de se limiter au TDVM d’une SCPI ; jauger son TRI (taux de rentabilité interne) est aussi conseillé. En vue de réaliser le calcul de la rentabilité d’une SCPI à partir du TRI, il vous faudra :
- Rassembler les dividendes ainsi que les revalorisations dont un collaborateur a pu profiter durant les 10 dernières années.
- Puis diviser le résultat par le nombre 10 afin d’obtenir un résultat annualisé.
C’est une façon d’avoir une vue d’ensemble à propos de la rentabilité d’un investissement en SCPI. Mais, attention, il faut préciser que les performances précédentes ne préjugent en aucun cas les performances futures.
Par ailleurs, la profitabilité d’une SCPI est fortement relative au rendement locatif, mais aussi à l’évolution de la valeur de la part. Notons qu’en moyenne, le coût d’une part augmente de 0,55% chaque année. En vue de jauger la performance d’une SCPI, d’autres indicateurs doivent être surveillés comme :
- Le taux d’occupation financier (TOF) ;
- Le report à nouveau (RAN) ;
- La répartition sectorielle des biens immobiliers.
Évaluer la rentabilité d’une SCPI
Comme mentionné plus haut, les SCPI ont le vent en poupe ces dernières années ! Le taux de revenu moyen est très intéressant et elles offrent bon nombre d’atouts. C’est une bonne nouvelle notamment pour les investisseurs débutants qui se tournent vers la pierre papier.
Cependant, il essentiel de noter que même s’il s’agit d’un excellent produit financier, les SCPI s’accompagnent de différents coûts qu’il ne faut surtout pas négliger. En réalité, ceux-ci ont la possibilité d’influencer considérablement le rendement du placement :
- Les frais liés à la souscription
- Les frais de retrait ;
- Les coûts liés à la gestion ;
Les frais de souscription en SCPI
Comparables aux coûts de notaires (8%) et aux frais d’agence (4 à 5%) pour les placements mobiliers classiques, les frais en lien avec la souscription sont incontournables. Ils permettent de régler :
- Les coûts de notaire ;
- La prospection de nouveaux investisseurs ;
- Les spécialistes qui vous auront soutenu et accompagné tout au long de votre procédure de placement en SCPI ;
- L’établissement de nouveaux programmes de placement.
Qu’il soit question d’une SCPI de revenu, d’une SCPI de plus-value, ou encore d’une SCPI fiscale, les coûts relatifs à la souscription sont de façon générale situés entre 10 et 12% en moyenne du tarif de la part. Les coûts de souscription ne sont pas rémunérés au moment de l’acquisition des parts, mais durant leur revente.
Les frais de gestion en SCPI
L’un des grands atouts d’un placement en SCPI, c’est la gestion. L’entreprise de gestion de la SCPI s’occupera entièrement de la gestion des biens immobiliers composant son parc immobilier.
En revanche, vous serez amené à verser des coûts de gestion représentant près de 10 à 12% des loyers versés annuellement. Ces derniers servent à payer l’ensemble des coûts de gestion engagés dans le cadre de l’exploitation des biens immobiliers de la SCPI :
- La taxe foncière ;
- Les garanties diverses ;
- Les opérations d’entretien ;
- La tenue des assemblées générales ;
- La publication des rendements obtenus ;
- L’évaluation de la valeur du patrimoine ;
Leur valeur exacte est inscrite dans les documents d’information qui vous sont transmis lors de la souscription. Ces derniers ne sont pas perceptibles par les actionnaires car ils sont directement déduits des loyers générés par la SCPI avant leur redistribution.
