Même si le locataire et le propriétaire bailleur se connaissent particulièrement, ce n’est pas une raison de zapper certains éléments encadrant la location. En effet, ce sont ces détails qui peuvent créer des conflits. Pour minimiser les litiges, vous pouvez par exemple bien établir les états des lieux. Propriétaire ou locataire, voici ce que vous devez savoir sur ces fameux états de lieux afin de mieux protéger vos intérêts.
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Les états des lieux, kesako ?
Pour faire simple, c’est un document qui donne une constatation visuelle de l’état du bien mis en location ainsi que de son contenu. Il ne concerne pas uniquement le logement, car on appréciera également les annexes du logement. L’état des lieux est établi en deux exemplaires par le bailleur ou son mandataire et par le locataire : dans ce cas, on dit qu’il est réalisé à l’amiable. Si cet état des lieux ne peut être fait à l’amiable, on peut saisir un huissier de justice.
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Quand on dit « état des lieux », il peut s’agir de l’état des lieux d’entrée ou de l’état des lieux de sortie. L’état de lieux d’entrée, lui, est élaboré lors de la remise des clés, notamment le jour de la signature du bail. L’état de lieux de sortie, par contre, est fait lors du départ du locataire, à la restitution des clés. On peut se permettre d’établir l’état des lieux de sortie quelques jours après la restitution des clés, mais dans tous les cas, elle doit se faire rapidement. Cet état de lieux de sortie sera comparé avec l’état des lieux d’entrée pour apprécier les éventuelles dégradations qui ne sont pas relatives à l’usure normale du bien.
Une obligation …
Connaissez-vous bien votre locataire ou avez-vous des liens de parenté avec le propriétaire bailleur ? Prenez tout de même le temps d’établir ces états de lieux. Ce n’est d’ailleurs pas une recommandation, mais une obligation. Oui, l’établissement de l’état des lieux d’entrée d’un bien, que ce soit pour une location vide ou pour une location meublée est obligatoire. Ceci est souligné par la loi Alur. Là, on ne parle que de l’état des lieux d’entrée, car celui qu’on doit faire à la sortie n’est pas obligatoire.
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Cependant, on peut rendre obligatoire cet établissement de l’état des lieux de sortie si on le met en noir sur blanc dans le contrat de bail. Il est à préciser que cette obligation ne concerne aucunement la location saisonnière, mais la constitution de ces états de lieux reste fortement recommandée.
Bien établir l’état des lieux d’entrée
Sur la toile, il existe une panoplie de modèles de ces états des lieux. Vous pouvez choisir librement un modèle et vous pouvez le modifier selon vos envies. Vous pouvez aussi établir votre document. Cependant, pour éviter tout conflit, il faut avoir un document unique pour l’état des lieux d’entrée et de sortie. Ceci facilitera grandement la comparaison à la restitution.
Dans l’état de lieux d’entrée, on devrait tout de même retrouver l’indication « état de lieux d’entrée » avec la date d’établissement du document. Oui, les deux parties connaissent bien le logement, mais on doit également y inscrire sa localisation. Il ne faut pas non plus oublier de mettre le nom ou la dénomination ainsi que le domicile du locataire et du bailleur ou du mandaté.
Si ce n’est pas votre premier locataire et si ce n’est pas la première fois que vous prenez une location, vous devez savoir que dans cet état des lieux d’entrée, on doit décrire précisément l’état de chaque pièce. Il faut la passer à la loupe pour indiquer l’état de chaque élément, allant du sol au plafond, passant par les équipements. Pour éviter tout conflit, le propriétaire comme le locataire a le droit d’ajouter une mention particulière à l’état d’un élément et il est même possible d’appuyer cette mention par une photo.
On ne doit pas oublier d’intégrer dans l’état des lieux d’entrée les relevés des compteurs individuels de consommation d’énergie et/ou d’eau. Il faut aussi lister les clés ainsi que tout moyen d’accès aux locaux à usage commun ou privatif. Une fois les deux parties d’accord sur toutes les appréciations et les descriptions, le locataire et le propriétaire peuvent apposer leur signature sur le document.
La grille de vétusté
Le propriétaire et le locataire n’arrivent pas toujours à avoir le même point de vue sur la notion de vétusté du logement. Rappelons que la vétusté est l’état d’usure ou de détérioration qui résulte du temps ou de l’utilisation normale des matériaux et des éléments d’équipements du logement. Pour éviter tout conflit et surtout pour protéger vos intérêts, vous pouvez très bien ajouter à l’état des lieux d’entrée une grille de vétusté. Ce sera compliqué d’établir une grille, mais vous pouvez vous référer aux grilles utilisées par les bailleurs sociaux. Cette grille vous donnera un aperçu de la durée de vie de chaque élément. Le propriétaire pourra facilement faire une estimation au cas où lors de la restitution, son bien comporte des dégradations.
L’état de lieux de sortie et le dépôt de garantie
Pour faire ce document, on reprend les mêmes éléments que l’état des lieux d’entrée, seulement, il faudra ajouter la nouvelle adresse du locataire. Il faut aussi noter les évolutions de l’état de chaque élément. Si les états de lieux ont bien été établis, il ne sera pas si compliqué de faire une comparaison.
Si aucune dégradation n’est soulignée, le propriétaire devra restituer en intégralité le dépôt de garantie. Pour ce faire, il a un mois pour faire le versement. Si on constate des dégradations, le propriétaire pourra procéder aux réparations et lorsque le montant des réparations est déduite, il pourra verser le reste du dépôt de garantie.
