L’investissementenviager est un mode d’achat immobilier populaire. Il est basé sur le principe de gagnant-gagnant, puisque l’acheteur s’acquitte d’une rente jusqu’au décès du vendeur, tandis que ce dernier dispose d’un revenu complémentaire tout en continuant à vivre entre ses murs.
Toutefois, comme tout investissement, il est essentiel de prendre quelques précautions et de bien se renseigner avant de se lancer dans un tel achat. Nous avons regroupé ici 7 conseils indispensables pour vous aider dans votre réflexion, vous guider dans cette idée et vlous permettre de vérifier que l’achat en viager est l’investissement immobilier qu’il vous faut.
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Plan de l'article
Bien comprendre le viager
Avant de vous lancer, faisons le tour de quelques termes à connaître absolument quand on souhaite investir en viager.
- Le viager : c‘est l’action d’acheter un bien à quelqu’un en lui versant une rente viagère, qui peut être assortie d’un bouquet. Il existe deux types de viagers, occupé ou libre.
- Le bouquet: est la somme versée à la signature par l’acheteur
- La rente viagère: est la somme versée périodiquement au vendeur
- Le viager occupé: l’acheteur ne peut jouir du bien qu’au décès du vendeur, ce dernier gardant l’usufruit de sa maison et le droit donc d’y vivre jusqu’à son dernier souffle.
- Le viager libre: à la différence du viager occupé, dans un viager libre l’acheteur peut emménager dans le logement dès la signature du contrat. Il s’engage à verser la rente viagère jusqu’au décès du vendeur.
Avant de vous lancer dans une solution viager mutualisé proposée par Virage Viager par exemple, n’hésitez pas à consulter les professionnels du secteur qui vous expliqueront plus en détail en quoi cela consiste et vous engage.
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Le principe de l’aléa
La vente en viager est un acte qui suit le principe d’aléa. Ce principe implique qu’aucune des parties ne sait au moment de la signature à quel montant le bien immobilier sera finalement acquis. En effet, ce montant est aléatoire puisqu’il est dépendant de la date de trépas du vendeur, il n’y a pas moyen avant ce jour d’en connaître le prix exact.
À savoir: si ce principe est absent, la vente peut être annulée. De même que si le décès survient dans les vingt jours qui succèdent la signature. C’est donc une clause importante et déterminante à connaître.
Évaluer les coûts
Bien, maintenant que nous avons vu que l’achat en viager consiste au versement d’un bouquet et d’une rente, parlons des coûts que cela implique.
Tout d’abord, le bouquet ainsi que la rente sont calculés en fonction de la valeur du bien mais aussi de l’âge du vendeur.
Ensuite, une décote de la valeur est appliquée pour compenser le non-usage et la non-occupation du bien par l’acheteur. Voilà, en gros, comment on fixe le prix du bien pour calculer la rente viagère.
Toutefois, ce ne sont pas les seuls coûts que l’acheteur aura à acquitter avec cet achat. En effet, puisque l’acheteur devient propriétaire du bien, c’est à lui que reviendra la charge de régler la taxe foncière par exemple. De même que si le bien fait partie d’une copropriété, d’autres frais s’ajouteront.
Il est donc nécessaire de bien se renseigner sur toutes ces dépenses potentielles supplémentaires avant de conclure un achat en viager.
Vérifier l’état de santé du vendeur
Nous l’avons vu, l’âge du vendeur est un critère important pour le calcul de la rente viagère. Toutefois, son état de santé l’est tout autant. En effet, réaliser un achat en viager c’est comme si vous parier sur la durée de vie du vendeur. S’il est en pleine forme et plutôt jeune, vous prenez le risque de payer la rente longtemps. A contrario, plus le vendeur est âgé et/ou possède un état de santé fébrile, plus tôt vous pourrez jouir de votre bien et moins longtemps vous devrez vous acquitter du paiement périodique choisi. Par conséquent, l’état de santé du vendeur est un critère important à prendre en compte puisqu’il impacte directement la rentabilité de votre investissement. Car pour que votre investissement en viager est rentable, l’idée est que vous n’ayez pas finalement à payer le bien au-dela de sa valeur sur le marché, mais de préférence à un tarif moins élevé. N’hésitez donc pas à réaliser cette vérification sur l’état de santé du vendeur.
Privilégier les maisons à prix raisonnable
Qu’entend-on par privilégier les maisons à prix raisonnable? La valeur d’un bien répond à l’estimation du marché à l’instant T, mais aussi à l’emplacement géographique du bien ainsi qu’à son état général. Les maisons les plus chères ne sont pas forcément les mieux placées en terme financier. Il arrive souvent que certaines personnes tentent de vendre leur habitation à un prix plus élevé que sa valeur réelle. N’hésitez pas à vous tourner vers un professionnel de l’immobilier, notamment en vente viagère, pour être certain de ne pas payer votre investissement plus que nécessaire.
Se renseigner sur l’environnement
Un autre aspect des plus importants avant de se décider pour un achat en viager, est la localisation du bien. N’hésitez pas à faire le tour du quartier pour en apprécier tous les avantages et en voir les inconvénients. La présence de commerces, d’école, de centre de santé, transports, etc., sont autant de critères à prendre en compte dans votre réflexion. En effet, si vous comptez jouir de votre achat après le décès du vendeur, autant vous assurer dès maintenant que vous aurez accès à toutes les commodités dont vous aurez besoin.
Passer par une agence immobilière
Les agents immobiliers sont les professionnels les plus à même de vous renseigner sur la cohérence de votre projet. Ils connaissent la valeur du marché, les prix qui se pratiquent dans leur coin. Ce sont les experts au cœur de la ville ou du quartier que vous visez. Ils ont toutes les cartes en main pour évaluer le risque de mauvaises surprises pour votre investissement en viager. Nous ne pouvons donc que vous recommander de passer par une agence immobilière pour votre achat. En plus, ils sont capable de vérifier tous les documents nécessaires à la transaction et seront de très bons conseils pour vous aider à trouver le bien en viager qui vous correspond.
Consulter un notaire
Vous le savez déjà sûrement, mais il est tout de même nécessaire de préciser ici que le recours à un notaire est une étape obligatoire pour tout achat ou investissement immobilier. Il existe des notaires spécialisés dans l’achat en viager. N’hésitez pas à vous tourner vers l’un d’entre eux avant d’investir. Ces professionnels vous aideront à comprendre les différentes clauses du contrat, à en vérifier la teneur et la conformité vis-à-vis de la loi. Ces notaires rédigeront pour vous l’acte de vente et peuvent vous accompagner tout au long du processus d’acquisition, depuis la recherche d’informations sur le bien (hypothèque, dettes, conformité, etc.) jusqu’à la signature de la vente en viager. Ils sont également à même de vous expliquer le fonctionnement du viager, ces implications et vous aider à gérer vos paiements de rente viagère selon votre situation personnelle.
Conclusion :
L’achat en viager présente de nombreux avantages, certes, mais vous engage à plus ou moins long terme. Aussi, il est important d’en connaître tous les aspects avant d’investir dans ce type de bien. Nous espérons que ces quelques conseils vous éclairent davantage sur le sujet. N’hésitez pas à consulter des professionnels de ces transactions et de poser toutes vos questions avant de vous lancer dans un achat en viager. Comme tout investissement immobilier, il vaut mieux ne rien laisser au hasard avant de signer quoi que ce soit.
