En tant qu’investisseurs en immobilier locatif, les porteurs de parts de SCPI perçoivent des revenus réguliers, ajoutent leur investissement aux Impôts sur la Fortune (IFI) le cas échéant. Par ailleurs, ils sont soumis à l’impôt sur les plus-values lors de la revente. Avant de se lancer dans l’investissement en SCPI d’entreprise, il est essentiel de comprendre leur fiscalité…
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Deux types de revenus provenant des SCPI
- Revenu locatif d’une propriété non meublée.
- Revenus issus de placements de capitaux à court terme en attente d’investissement, de dividendes versés ou de placements de trésorerie investis.
En vertu de l’article 8 du code général des impôts, les SCPI sont » fiscalement transparentes « , et donc, non directement imposables. Toutefois, les revenus immobiliers perçus par chaque actionnaire sont imposés séparément. Si la SCPI d’entreprise vend des actifs immobiliers ou financiers ou si l’un des associés décide de vendre des parts, le gain de la vente (plus-value) fait aussi l’objet d’imposition.
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L’imposition des revenus fonciers avec les SCPI
La SCPI verse régulièrement des revenus locatifs à ses associés en fonction du montant de leur investissement. Si les porteurs de parts sont des personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu, l’imposition se base sur le principe des revenus fonciers. Toutefois, les règles d’imposition de ces actions dépendent du montant total du revenu imposable.
Ce revenu imposable est déterminé sur la base des revenus perçus par la SCPI d’entreprise, qui sont ensuite diminués des dépenses engagées au cours de l’année (frais d’acquisition et frais de gestion). Le montant déclaré est communiqué aux actionnaires chaque année par la direction. En outre, les taux marginaux d’imposition sont pris en compte pour déterminer le montant de l’impôt à payer. Il existe deux régimes différents :
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Le régime microfoncier, qui consiste en une déduction forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts de la propriété lorsque les revenus des biens immobiliers détenus directement sont inférieurs à 15 000 euros.
Le régime réel correspond aux revenus dépassant 15 000 euros. Toutefois, si le contribuable a financé l’acquisition des actions par un emprunt et que les intérêts de l’emprunt dépassent la déduction de 30%, le contribuable peut opter pour ce régime.
Fiscalité liée aux revenus financiers issus de la poche « trésorerie »
Pour la gestion de la trésorerie, certaines SCPI d’entreprise placent des fonds temporaires en attente d’investissement ou des fonds provenant de la vente d’actifs dans des instruments financiers. Ces derniers produisent des intérêts, qui sont utilisés pour générer des revenus pour la SCPI et sont donc soumis à l’impôt sur le revenu.
Toutefois, à partir de janvier 2018, un prélèvement forfaitaire de 30 % peut être choisi (lorsque le TMI est égal ou supérieur à 30 %). Ce taux comprend le taux d’imposition forfaitaire sur le revenu les cotisations de sécurité sociale de 17,2 %.
Toutefois, si le taux marginal d’imposition est inférieur à 30 %, il existe une possibilité d’imposition progressive, mais tous les revenus des comptes titres et autres valeurs mobilières, ainsi que les plus-values résultant de leur rachat, sont soumis au même impôt.
Fiscalité des plus-values d’acquisition de parts de SCPI
Si les parts de SCPI d’entreprise sont vendues, le gain sur l’évaluation positive de celles-ci sera soumis à l’impôt sur les plus-values pour les particuliers. De même, si la société de gestion décide de la vente des biens immobiliers ou des actifs financiers, l’imposition se fera de la même manière. Cependant, compte tenu de la transparence fiscale de la SCPI, dans les deux cas, l’imposition se fera au niveau du détenteurs de parts sur la base de certaines règles.
En cas de cession de parts, l’impôt sur les plus-values est prélevé si la période de détention est inférieure à 22 ans. Le prélèvement social est prélevé si la période de détention est inférieure à 30 ans. Cela signifie que les transactions effectuées après cette période sont exonérées des deux taxes.
Les plus-values nettes sont obtenues après déduction de la période de détention (0-30 ans). La valeur acquise sera soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux cotisations de sécurité sociale au taux de 17,2 %.
