La location meublée professionnelle et la location meublée non-professionnelle sont deux statuts différents, mais présentant tout de même des similitudes. Pour mieux les comprendre, il est important de saisir la nature même des activités : ces statuts sont utilisables quand vous entreprenez une location en tant que personne physique. Le statut dit LMNP ou encore celui de loueur meublé non-professionnel est celui qui est choisi par défaut dans le cadre d’une activité locative.
Lorsque vous optez pour ce statut, vous serez amené à vous inscrire aux greffes du Tribunal de Commerce en vue d’obtenir un numéro SIRET et aussi de vous enregistrer pour pouvoir suite effectuer la déclaration de votre son activité. Nous vous expliquons dans la suite de ce guide la distinction entre ces deux statuts.
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Plan de l'article
Le statut LMNP
Le statut de loueur meublé non-professionnel est une solution avantageuse, car il vous donne l’occasion d’associer deux fiscalités : celle des sociétés et la fiscalité des particuliers. En optant pour ce statut LMNP avantage, vous choisissez au même moment le régime dit « réel » permettant d’alléger l’imposition. Via ce régime, vous serez à même de déduire toutes les charges des revenus locatifs. Deux types de dépenses sont qualifiées comme étant éligibles dans le cadre de la déduction au titre de ce régime :
Il y a d’abord les charges dites d’exploitation qui sont affiliés aux intérêts des dettes, aux charges du quotidien à l’image de l’électricité ou à l’assurance, etc. Il y a également les amortissements comptables qui concernent l’ensemble des amortissements, que ce soit pour l’appartement, les travaux, les meubles, etc.
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De manière aisée, vous avez donc la possibilité de louer sous le statut LMNP et cela pendant plusieurs années sans que vous n’ayez à verser d’impôts sur les revenus locatifs perçus. Ce deuxième atout présente également une grande importance car vous serez en mesure d’entreprendre plusieurs amortissements pour vos travaux. N’oubliez pas qu’il existe tout de même des différences avec le statut LMP.
Lors de la revente du bien, celui-ci sera assujetti à la plus-value des particuliers. Néanmoins, cette plus-value est estimée vis-à-vis du prix d’acquisition réel et ne prendra pas en considération les amortissements effectués. Votre bien sera de ce fait commercialisé en incluant des frais qui sont amortis, mais pas intégrés dans la vente de votre bien immobilier.
Le statut LMP
Le statut de loueur meublé professionnel nécessite le respect de deux conditions :
- Faire plus de 23 000 euros de profit par année en location meublée
- Les revenus locatifs doivent constituer plus de la moitié des revenus du foyer fiscal.
Ce sont là deux critères indispensables et communs. Autrement dit, si vous touchez une somme supérieure à 23 000 euros de revenus locatifs, cela ne vous donne plus l’avantage d’acquérir le statut de lmnp avantage. Le plafond de 23 000 euros est corrélé au fait que la somme doit excéder 50% des revenus de votre foyer.
Suite à l’obtention du statut, le LMP octroie de nombreux atouts, tels que la collecte et la récupération de la TVA mais aussi la déduction de l’amortissement du coût d’achat initial du bien immobilier quand ce dernier sera mis sur le marché à des fins de vente. En effet dans l’estimation de la plus-value, il s’avère possible de faire une déduction de l’amortissement du prix d’acquisition.
Il est également essentiel de savoir que vous pouvez être exonéré en partie ou entièrement de la plus-value quand vous comptez plus de 5 années d’ancienneté comme loueur meublé professionnel.
Les statuts LMNP et LMP en termes de régime
Les statuts LMNP et LMP donnent un moyen aux particuliers d’effectuer des investissements dans le secteur de l’immobilier meulé via deux régimes établis par la législation. D’un côté, il y a le régime dit réel vous permettant une déclaration de vos revenus aux BIC (bénéfices Industriels et Commerciaux). D’un autre côté, il est possible de déclarer vos revenus au régime du micro foncier, qui demeure dans tous les cas moins intéressant, mais bien moins compliqué en termes de fiscalité.
Afin d’acquérir le statut LMNP, la condition majeure que vous devez respecter est la suivante. Il s’agit d’une condition contraire à celle du statut LMP à savoir ne pas dépasser la barre des 23 000 euros de revenus locatifs et que cela n’excède pas non plus la moitié des revenus professionnels par rapport au foyer fiscal. Dans la mesure où ces conditions ne seraient pas appliquées, l’investisseur ne sera donc plus éligible au dispositif ainsi qu’au statut de LMNP.
Il est dès lors possible de ne posséder aucun des deux statuts, notamment lorsque les 23 000 euros de loyer perçus sont dépassés, mais que cela n’est pas supérieur aux 50% de revenus au niveau du foyer fiscal. Aucun des statuts ne sera de ce fait éligible et les avantages ne seront pas au rendez-vous.
En termes de fiscalité, on distingue deux régimes. L’un est le micro-BIC qui donne la possibilité d’obtenir des revenus locatifs qui ne dépassent pas 72 600 euros et qui convient à ceux qui n’ont que peu de charges. L’autre option est le régime réel qui facilite la déduction des charges et aussi des amortissements.
Les avantages et les inconvénients des statuts LMNP et LMP
Il convient de souligner que le LMNP et le LMP présentent chacun des avantages qui leur sont propres.
Les avantages du LMP
Quand vous désirez entreprendre un investissement locatif, deux possibilités se présentent alors à vous. Pour la plupart, le statut locatif meublé est le plus plébiscité, puisqu’il inclut pas mal d’atouts considérables.
Le rendement
En effet, dans le cadre de la location en meublé, la somme des revenus locatifs que vous recevrez excède en moyenne 15 à 25% ! Cette distinction comparée à la location nue est un atout de taille pour les recettes et ressources à percevoir.
La flexibilité du bail locatif
Parmi les autres points forts, notez que le bail est plus flexible avec le statut de LMP.
On y trouve notamment de nombreuses divergences contractuelles à l’image du délai du bail. Quand le bien est loué avec le statut de location nue, la durée du bail sera de 3 ans tandis que la position qu’octroie le statut de location meublée à l’investisseur permet d’amoindrir la durée du bail à un an. Cela constitue un atout majeur pour le proprio qui dispose dès lors de son plus aisément tout en étant en mesure de renouveler les locataires si besoin ou bien d’entreprendre des rénovations entre deux locataires et ainsi se mettre à l’abri des carences locatives ou des imprévus.
L’attractivité de la fiscalité
Du point de vue fiscal, la différence est toute simple, les deux statuts LMP et LMNP possèdent deux atouts différents. La similarité réside dans la perception des loyers et le fait que ceux-ci vont être imposés dans la catégorie des BIC ou Bénéfices et Commerciaux. Cela vous offre l’opportunité de jouir de divers avantages inhérents à l’imposition sur le revenu. Tout statut possédant des conditions spécifiques, il est nécessaire de saisir les points de divergence faites pour ces deux statuts.
Un patrimoine non pris en compte dans l’Impôt sur la fortune immobilière
Pour finir on note comme autre avantage le fait que le patrimoine est perçu comme étant un bien professionnel et par conséquent, il n’est pas inclus dans l’actif de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. En effet, la location meublée professionnelle fait partie du statut de bien professionnel et vous exempte de ce fait des impôts supplémentaires.
Les avantages du LMNP
Comment précisé un peu plus haut, le régime du micro-BC ainsi que du régime réel offrent de multiples atouts distincts. En effet, le micro-BIC vous donne la possibilité d’obtenir un abattement de 50% vis-à-vis d’un plafond de revenu estimé à 72 600 euros, mais ne permet pas la déduction des charges. Il s’avère impossible de créer un déficit. Si les charges se trouvent en dessous des 50% alors on peut dire que le régime est attractif.
Le régime réel facilite la réalisation d’amortissements, mais il faut essayer d’en savoir plus sur son fonctionnement. À titre illustratif, au titre de l’amortissement, un taux de la valeur initiale du bien immobilier est déduit annuellement en vue de tenir compte de son ancienneté dans le temps. Si on imagine un bien dont le coût est de 100 000 euros et qui est amorti sur une durée de 20 ans à raison de 5% par année soit 5 000 euros.
Si celui-ci offre des revenus locatifs annuels de 4% ou 4000 euros, dans ce cas vous ne vous verrez pas imposé, car la somme des loyers imposables (4 000 euros) est inférieure à la valeur de l’amortissement déductible qui est de 4 000 euros. Et cela, sans calculer les probables autres charges pouvant survenir dans ce type de projet ; c’est d’ailleurs le cas de la taxe foncière.
De surcroît, vous remarquerez qu’avec l’application des amortissements et des charges, la création d’un déficit foncier est réalisable. Ce cas commun dans la situation des locations vides ne vous donne pas la possibilité d’en faire une déduction de votre revenu global. Si un déficit est présent en LMNP, il sera reporté sans aucune limite de durée. À l’aide de ce système, vous serez en mesure de réduire vos recettes locatives durant de nombreuses années voire même être exempté d’impôts sur les revenus locatifs.
De nombreuses contraintes devront être prises en compte pendant une opération d’investissement en location meublée. Particulièrement pour le statut de LMP qui se distingue par des clauses fiscales et sociales instables et compliquées. En outre, si ces statuts possèdent des atouts ainsi que des inconvénients, il est nécessaire de ne pas oublier que l’investissement LMNP ou LMP ne doit en aucun cas être converti en un moyen de faire baisser vos impôts mais bien au contraire comme une alternative pour défiscaliser vos loyers.
